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競売を回避するには

信用保証協会から代位弁済された時点で、いつでも競売される状態になっています。 競売を回避する方法は、正攻法では債権者と約した返済方法で返済していくしかないのですが、少し工夫することでその返済を緩和することは可能です。


まずご説明したいのは、担保権者(=債権者)であっても担保の状況によっては競売申立てができないことがあるということです。 競売申立てできない担保権者とは、『競売申立てしても回収が見込めない担保権者』です【民事訴訟法第616条(剰余の可望がない場合の競売取消)】。 要するに、担保物件を競売しても担保順位が下位にあるために取り分が見込めない場合ということです。 このような担保権者は、競売申立てしても取り消されてしまうのです。


ということは・・・・・
競売申立てできる担保権者に対しての返済を集中し、申立てのできない担保権者への返済は保留しておけばいいのです。
全債権者に対して平等に返済する必要はないのです。


注意したいのは、不動産価格の評価は申立て後に決まる(裁判所にて鑑定)ことです。
どの債権を優先的に返済するか、不動産価格や残債権等々を十分検討した上で調整していく必要があります。


さて、以下は信用保証協会が競売申立てできる状態に無い場合、どのような交渉が可能かについてご説明します。
基本的には「担保物件はどうしても守りたい」旨伝え、「競売申立てできる担保権者からの返済条件が厳しいので返済に回せない」と誠意をもって説明して下さい。
信用保証協会も競売申立てができないことは熟知しているので、簡単には納得しませんが、最後は折れざるを得ません。言い方を変えると、折れるしかないのです。何もできないので強要してもしょうがないのですから。
それでもどうしても納得してもらえない場合は、「払える時は払うように努力します」と伝えてみて下さい。そして、本当に払える時だけ払えばいいし、払えない時は払わなければよいのです。


この方法を使うと、当然返済実績は「悪い」と判断されても仕方がありません。
できるのであれば、1,000円でも返済を継続してください。
無視し続けることは、最後の損害金減免に影響が出る可能性もあります。
当然ですが、返済を遅らせれば(最終的に損害金減免となっても)債務を膨らませることになります。


代位弁済後は、完済まできちんとした計画が必要です。
闇雲に返済を先延ばしすることは何も意味がありません。



打倒!!信用保証協会 代位弁済



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